Wyjaśnienie pojęć związanych z zarządzaniem nieruchomościami
Zarządzanie – proces dynamicznego oddziaływania podmiotów na obiekt zarządzania polegający na stałej koordynacji i integracji zasobów (ludzkich, rzeczowych, pieniędzy i informacji) dla sprawnego i skutecznego osiągnięcia określonych celów.
Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji oraz na dokonywaniu czynności w celu utrzymywania nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, w nie pogorszonym stanie, a także do odpowiedniego inwestowania w tę nieruchomość. Zarządzanie nieruchomością jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomościami na zasadach określonych w ustawie. Zarządca nieruchomością lub przedsiębiorca działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością.
Treść umowy o zarządzanie nieruchomością
Umowa o zarządzanie nieruchomością jest dobrowolnym węzłem prawnym, na który składają się wierzyciel, dłużnik oraz treść łączącego ich zobowiązania. Wierzycielem jest osoba uprawniona do otrzymywania od dłużnika świadczenia. Dłużnikiem jest osoba, na której ciąży obowiązek wykonania jakiegoś zobowiązania wobec wierzyciela. Zobowiązanie może mieć formę pieniężną lub niepieniężną.
Formy czynności prawnych
- ustna – oświadczenia woli zostają złożone ustnie;
- pisemna – oświadczenia woli zostają złożone na piśmie;
- notarialna – oświadczenia woli zostają złożone na piśmie w obecności notariusza.
Rodzaje umów
- nazwane i nienazwane – nazwane występują w KC, np. umowa sprzedaży; zostały one szczegółowo uregulowane; nienazwane nie występują w KC więc szczególną uwagę należy poświęcić zapisaniu w umowie postanowień;
- jedno- i dwustronne – dzielą się z uwagi na skutek, który może mieć miejsce tylko z jednej strony, np. darowizna, lub po obu stronach stosunku prawnego, np. sprzedaż;
- umowy przystąpienia (adhezyjne) – polegają na tym, że stanowisko jednej ze stron jest z góry określone, druga zaś może z tych warunków skorzystać lub nie;
- umowa rezultatu skutku – jedna ze stron zobowiązuje się do osiągnięcia określonego rezultatu a kiedy ten zaistnieje, umowę poczytuje się za wykonaną.
Czynności zwykłego zarządu
- wykonywanie uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej;
- prowadzenie i przechowywanie dokumentacji użytkowej budynku;
- zlecanie napraw i konserwacji;
- prowadzenie spraw księgowych
- kontrola stanu udynku;
- zapewnienie dostaw mediów;
- ubezpieczenie nieruchomości;
- zapewnienie czystości i higieny na terenie nieruchomości wspólnej;
- sporządzanie rocznych sprawozdań z działalności zarządu;
- prowadzenie spisu lokali i członków Wspólnoty Mieszkaniowej;
- organizowanie zebrań Wspólnoty Mieszkaniowej.
Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu
- udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności,
- ustalenie części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń,
- ustalenie wysokości opłat wymaganych na pokrycie kosztów zarządu,
- zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
- udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej,
- udzielenie zgody na ustanowienie odrębnej własności lokalu i rozporządzenie tym lokalem,
- dokonanie podziału,
- nabycie nieruchomości,
- ustalenie wysokości wynagrodzenia zarządu lub zarządcy,
- udzielenie zgody na podział nieruchomości.